Aktualności

• Zadatek-wyrok SN I CSK 149/11

  Wyłącznie winny niedojścia do umowy traci zadatek, a jeśli go otrzymał, to go oddaje i płaci jeszcze jego równowartość. Jeśli wina jest po obu stronach, nikt nie ponosi finansowej odpowiedzialności, a zadatek wraca do wręczającego. By domagać się jednak zadatku, trzeba dopełnić formalności: odstąpić od umowy.

  W sprawie, której dotyczy ten wyrok, przedmiotem sporu był zadatek wypłacony przez Andrzeja B. i Marcina B. spółce z o.o. przy zawieraniu przedwstępnej umowy sprzedaży. Na jej podstawie spółka miała im sprzedać nieruchomość, na której wzniesiony został hotel. Nieruchomość była obciążona hipotekami na rzecz banku na ponad 10 mln zł.

  W umowie przedwstępnej strony ustaliły, że przed terminem definitywnej umowy sprzedaży spółka przedstawi zgodę banku na wykreślenie hipotek obciążających nieruchomość, a nabywcy wpłacą 400 tys. zł zadatku (plus VAT) oraz zaliczkę równą 85 proc. uzgodnionej ceny, czyli ponad 6 mln 200 tys. zł plus VAT.

  W umowie tej, regulując skutki wręczenia zadatku, odwołano się wprost do art. 394 kodeksu cywilnego. W myśl tego przepisu, wręczenie zadatku ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczania dodatkowego terminu zachować zadatek, a jeśli sama go dała - żądać kwoty dwukrotnie wyższej. Inaczej jest jednak w razie rozwiązania umowy; wówczas zadatek powinien być zwrócony i nie ma obowiązku zapłaty kwoty dwukrotnie wyższej.

  W sprawie rozpatrywanej przez SN, nie doszło do zawarcia definitywnej umowy sprzedaży ani w pierwotnym terminie ani w ustalonym potem terminie dodatkowym. Nabywcy nie wpłacili zaliczki, a spółka nie przedstawiła zgody banku na wykreślenie hipotek. W kwietniu 2009 r. spółka złożyła Andrzejowi B. i Marcinowi B. oświadczenie o odstąpieniu od umowy z powodu niewpłacenia przez nich zaliczki. Ci się na to nie zgodzili. Zwrócili się do sądu o kwotę równą podwójnej zaliczki, uznając, że do sfinalizowania transakcji nie doszło, bo spółka nie przedstawiła zgody na wykreślenie hipotek.

  Sąd I instancji uznał, że przyczyny niezawarcia definitywnej umowy sprzedaży leżą po obu stronach i że wskutek tego umowa przedwstępna została rozwiązana. Dlatego nakazał spółce zwrot zadatku w takiej wysokości, w jakiej go otrzymała, czyli w kwocie 488 tys. zł.

  Sąd II instancji zmienił ten wyrok i przyznał niedoszłym nabywcom zwrot zadatku w podwójnej kwocie. Przyznał im też dodatkowo odszkodowanie za szkody poniesione wskutek zawarcia umowy przyrzeczonej. Było ono równe kosztom zawarcia umowy przedwstępnej. Sąd II instancji uznał, że niewpłacenie zaliczki nie upoważniało spółki do odstąpienia od umowy przedwstępnej. Świadczyć miał o tym - jego zdaniem - fakt, iż w umowie tej przewidziano odsetki na wypadek zwłoki we wpłaceniu zaliczki. Spółka twierdziła, że miała nią spłacić długi hipoteczne, a bez tego umowa definitywna nie mogła być zawarta.

  Sąd Najwyższy uchylił werdykt sądu II instancji i przekazał mu sprawie do ponownego rozpatrzenia. Zaważyła na tym przed wszystkim słuszność zarzutu naruszenia art. 328 par. 2 kodeksu postępowania cywilnego, który wskazuje, co musi zawierać uzasadnienie wyroku.

  Sędzia Irena Gromska - Szuster zaznaczyła, że przepis ten tylko wyjątkowo może być podstawą skargi kasacyjnej, gdy nie wiadomo, czym kierował się sąd, tzn. na jakich ustaleniach się oparł, jakie dowody uznał, a jakim i dlaczego nie dał wiary.

  Sędzia jednoznacznie stwierdziła, że wbrew temu, co przyjął sąd II instancji, strony mogą wprowadzić do umowy przedwstępnej dodatkowe warunki, a niespełnienie ich może być podstawa do odstąpienia od umowy. "Takimi warunkami może być też wpłacenie zaliczki i przedstawienie zgody banku na wykreślenie hipotek" - powiedziała sędzia uzasadniając wyrok.

  SN zgodził się z tym argumentem i uznał, że obowiązek uzyskania zgody banku nie był uzależniony od wpłacenia zaliczki. Obie strony nie dopełniły zatem obowiązków. Możliwe było też odstąpienie od umowy.

  – Owszem, umowa przedwstępna nie ma charakteru wzajemnego, ale jej strony mogą od niej odstąpić, jeżeli zawarto w niej dodatkowe zastrzeżenia, np. o zadatku, jak w tej sprawie – powiedziała sędzia SN Irena Gromska-Szuster.

  SN wytknął nadto, że żaden z sądów nie zauważył, iż powodowie nie odstąpili od umowy przedwstępnej, a od tego zależy możliwość żądania zadatku w podwójnej wysokości. Tej okoliczności niższe instancje nie badały, dlatego SN nakazał SA ponowne rozpoznanie sprawy.

  Brak odstąpienia i utrata prawa do zadatku nie wyklucza prawa do odszkodowania, a utracony zadatek może być potraktowany jako element szkody – dodał SN.

  Wyrok Sądu Najwyższego z 14.12.2011 r.sygnatura akt: I CSK 149/11

  Zródło-(PAP)