Aktualności

• WŁAŚCICIEL MIESZKANIA MOŻE WYPOWIEDZIEĆ UMOWĘ NAJMU

  W uchwale z 7.6.2006 r. Sąd Najwyższy wyjaśnił, że właściciel może wypowiedzieć umowę najmu zawartą przed wejściem w życie ustawy z 2001 r. o ochronie praw lokatorów z przyczyn wskazanych w przepisach tej ustawy.

  Wątpliwości prawne powstały na tle sprawy wytoczonej przez właściciela domu najemcy, jego żonie oraz ich małoletniemu synowi. W sprawie najemca zawarł w 1997 r. umowę najmu z poprzednią właścicielką domu na czas określony 20 lat. Ustalony został w niej czynsz miesięczny w wysokości 50 USD. Czynsz był niski, najemca bowiem na własny koszt przeprowadził kompletny remont wynajętego lokum. Te wydatki miały być amortyzowane w czasie trwania umowy. Nowy właściciel lokalu zażądał czynszu regulowanego. Najemca zalegał z jego zapłatą. W lipcu 2004 r. zawarli ugodę, na podstawie której najemca miał spłacić zaległości do końca października 2004 r. Najemca uchybił temu terminowi. Właściciel 10 grudnia wezwał go do zapłaty. Ponieważ nie otrzymał żadnej odpowiedzi, wypowiedział umowę najmu na 31.3.2005 r. Najemca wraz z rodziną nie opuścili mieszkania. Właściciel wniósł przeciw nim sprawę o eksmisję. Sąd I instancji żądanie eksmisji oddalił. Uznał, że właściciel nie miał prawa wypowiedzieć czynszu i w konsekwencji umowy najmu, gdyż umowa najmu zawarta była na czas określony. Zgodnie natomiast z art. 673 § 3 KC, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Rzecz w tym, że umowa najmu z 1997 r. ich nie określała. W apelacji od wyroku I instancji właściciel domu przekonywał, że art. 673 § 3 KC, będący ogólnym przepisem, nie wyłącza możliwości wypowiedzenia najmu w wypadkach wskazanych w art. 11 ust. 2 ustawy z 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Przepis ten pozwala na wypowiedzenie m.in., jeżeli lokator zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat co najmniej za trzy pełne okresy płatności, chociaż został uprzedzony na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wynajmujący wyznaczył mu dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności. Sąd II instancji rozpatrujący apelację powziął wątpliwości co do stosowania przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów dotyczących wypowiedzenia umowy najmu, jeżeli zawarta ona została jeszcze przed dniem wejścia ustawy w życie. SN uznał, że przepisy ustawy o ochronie lokatorów znajdują w takim przypadku zastosowanie i umowa najmu zawarta na czas oznaczony przed jej wejściem w życie może być wypowiedziana (sygn. III CZP 30/06).