Aktualności

• Odrolnienie gruntu pod zabudowę

  Odrolnienie działki polega na zmianie jej przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania z rolnej na budowlaną i na wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej.

  Osoba, która chce zmienić przeznaczenie nieruchomości rolnej na działkę budowlaną, powinna rozpocząć działania od ustalenia statusu nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego. Należy pamiętać, że zakup ziemi rolnej w celu jej przekwalifikowania na działkę budowlaną w gminie, która nie posiada aktualnych planów zagospodarowania przestrzennego, jest ryzykowny z dwóch powodów. Po pierwsze nie wiadomo, jakie jest lub będzie w przyszłości przeznaczenie działki (zwłaszcza jeśli okaże się, że na zakupionym gruncie nie można postawić zabudowy), po drugie zaś może okazać się, że w jej sąsiedztwie będzie przebiegać np. obwodnica lub linie wysokiego napięcia.Zgodnie z prawem plany takie w większości gmin w Polsce utraciły ważność z końcem 2003 roku, a na stworzenie nowych samorządom często brakuje środków. Niestety, prawo nie mówi, jak długo gmina może zwlekać z podjęciem decyzji w tej sprawie. Najczęściej uchwalają one tylko fragmentaryczne plany dotyczące wybranej części gminy. Zmianą planu zagospodarowania zajmuje się Wydziały Geodezji i Gospodarki Przestrzennej Urzędów Gminy i tam właściciele gruntów rolnych powinni składać podania o zmianę przeznaczenia gruntu.

  Jeżeli kupujemy działkę rolną lub leśną z myślą o wybudowaniu na jej terenie domu, musimy w pierwszej kolejności uzyskać zgodę na tzw. odrolnienie. Jeśli gmina posiada plan miejscowy, w którym znajduje się zapis, iż grunt ma przeznaczenie rolne z zakazem zabudowy musimy wiedzieć, iż szanse na odrolnienie są znikome. Aby zarząd gminy zmienił taki plan miejscowy dla danego fragmentu gminy muszą wystąpić następujące przesłanki:- zbyt mało jest terenów budowlanych dla dalszego rozwoju gminy- teren ma niską przydatność produkcyjną.Ponadto sama gmina, aby zmienić przeznaczenie gruntu lepszej klasy musi wystąpić o zgodę do: ministra odpowiedzialnego za sprawy rolnictwa (użytki rolne I-III klasy, obszar ponad 0,5ha) albo wojewody (użytki rolne IV klasy, obszar ponad 1ha).W  sytuacji gdy  posiadamy ziemię, dla której plan miejscowy ustala jedynie ogólne przeznaczenie gruntu jako rolnego, bez zakazu zabudowy,możemy wybudować budynek pod warunkiem, że udowodni  się jego rolnicze wykorzystanie, czyli obiekt wchodził będzie w skład gospodarstwa rolnego lub będzie jednym z elementów zabudowy zagrodowej.Należy pamiętać, iż zmiana planu miejscowego nie jest jednoznaczna z przekształceniem gruntu rolnego w nie rolny i tym samym nie stanowi podstawy do zmiany wpisu w rejestrze, co do ich charakteru. Decyzja o wyłączeniu  gruntu z produkcji rolnej(odrolnieniu).jest niezbędna, gdy:- chcemy korzystać z użytków rolnych klas I,II,III,IIIa,IIIb, wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego- chcemy korzystać z użytków rolnych klas IV,IVa,IVb,V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego Wyłączeniu podlegają tylko te części działki, które są faktycznie przeznaczone pod zabudowę: domem, garażem, tarasem, oczkiem wodnym.Na  cele nie rolne  mogą być przeznaczane są grunty klas IV-VI złożone z gleb pochodzenia mineralnego i one nie wymagają uzyskania decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej.Inwestor z wnioskiem o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej występuje do starosty. Decyzja o wyłączeniu, co jest niezmiernie ważne musi być wydana przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Jeśli organ wydający pozwolenie na budowę nie sprawdzi tego, kłopoty może mieć inwestor, a nie urząd. Inwestor, który uzyskał zezwolenie na wyłączenie gruntów ma obowiązek zapłacić za wyłączenie ich z produkcji rolnej oraz uiszczać opłaty roczne.Ważne opłaty

  Aby zbudować dom na odrolnionej działce, należy jeszcze dodatkowo uiścić odpowiednią opłatę. Jeśli jego powierzchnia będzie mniejsza niż 500 metrów kwadratowych, to wyłączenie jest bezpłatne. W przypadku budowy większych obiektów opłata zostanie ustalona przez urzędników starostwa. Jej wysokość zależy przede wszystkim od klasy gruntu oraz powierzchni, jaka ma być wyłączona z produkcji rolnej. Zgodnie z ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych oblicza się ją na podstawie obowiązującego przelicznika (ceny za tonę żyta, publikowanej przez Główny Urząd Statystyczny.

  Zabudowa siedliskowa

  Jeśli grunt znajduje się w gminie, która nie ma planu zagospodarowania, wyjściem z sytuacji może być zabudowa siedliskowa, która jest zwolniona z warunków, jakie muszą spełnić działki budowlane (co najmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi musi być zabudowana). Jednak pozwolenie na budowę siedlisk wydawane jest tylko w przypadku, gdy gospodarstwo związane z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Taka średnia może oczywiście wynosić dużo więcej niż jeden hektar gruntu (należy to sprawdzić w urzędzie gminy). Dlatego też jest to raczej sposób na budowę domu dla inwestorów posiadających znaczne środki finansowe. Plusem takiego rozwiązania jest jednak fakt, że właściciel może postawić zabudowania w dowolnym miejscu na swojej działce.

  Mniejszy podatek

  Dla gruntów rolnych roczny podatek rolny wynosi równowartość od 2,5 do 5 kwintali żyta uzyskanego z 1 hektara przeliczeniowego (średnio około 100 zł). Oznacza to, że właściciel gruntu o powierzchni 1 tys. mkw. rocznie zapłaci około 10–15 zł podatku od gruntów rolnych. To znacznie mniej niż w przypadku opłat za działkę budowlaną. Właściciele takich nieruchomości muszą bowiem także odprowadzać: podatek od gruntu (w maksymalnej wysokości 30 gr za 1 mkw. działki, chociaż gmina może ustalić niższą stawkę) oraz dodatkową opłatę za dom (górny jej pułap wynosi 51 gr za 1 mkw. powierzchni użytkowej, ale podobnie jak w przypadku podatku od gruntu, władze samorządowe mogą ustalić niższą stawkę). Oznacza to, że koszt utrzymania działki budowlanej będzie nawet dwudziestokrotnie wyższy niż gruntu rolnego (i to w przypadku nieruchomości o takiej samej powierzchni). Jeśli bowiem działka taka zajmuje obszar 1 tys. mkw., właściciel będzie musiał zapłacić około 350 zł podatku gruntowego i około 50 – 125 zł za przeciętnej wielkości dom – (o powierzchni użytkowej od 100 do 250 mkw.).Zobacz więcej:

  http://gruntyrolne.blog.onet.pl/