Aktualności

• Sprzedaży działki bez dostępu do drogi publicznej – bezwzględnie nieważna

  Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z 4.6.2009 r. (III CZP 34/09), jeśli w decyzji o podziale nieruchomości znalazł się warunek, że przy zbywaniu wydzielonych działek zapewniony będzie dostęp do drogi publicznej, umowa sprzedaży czy darowizny niespełniająca tego warunku jest nieważna.

  Wątpliwości takie powstały na tle sprawy dotyczącej działki budowlanej wyodrębnionej poprzez podział większej nieruchomości. Nadmienić należy, iż ostateczną decyzją, z czerwca 2008 r. prezydent miasta zatwierdził plan podziału przedmiotowej nieruchomości. Wspomniana decyzja, zgodnie z treścią art. 93 ust. 3 oraz art. 99 ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zawierała obligatoryjny warunek, iż przy zbywaniu, każdej z wydzielonych działek zostanie ustanowiona służebność drogowa, zapewniająca dojazd do drogi publicznej, albo wraz ze sprzedażą działki, sprzedany zostanie udział w prawie do działki stanowiącej tzw. drogę wewnętrzną. Jednakże wbrew tym przepisom oraz wbrew samej decyzji pierwotny właściciel chciał sprzedać nowopowstałą działkę bez dostępu do drogi publicznej. Strona kupująca takie rozwiązanie zaakceptowała.

  Do transakcji jednakże nie doszło, gdyż notariusz odmówił sporządzenia umowy kupna – sprzedaży wspomnianej nieruchomości powołując się na treść art. 81 ustawy – Prawa o notariacie. Jako przyczynę wskazał brak dostępu wspomnianej nieruchomości do drogi publicznej. Notariusz wyjaśnił stronom, iż umowa sprzedaży działki bez jednoczesnego dostępu do drogi publicznej będzie nieważna.

  Sprawa trafiła do sądu wskutek zażalenia niedoszłej nabywczyni na odmowną decyzję notariusza. Sąd przed merytorycznym rozstrzygnięciem sprawy uznał, że występuje w niej wątpliwość prawna, która powinna zostać rozstrzygnięta przez Sąd Najwyższy. Sprowadzała się ona do kwestii, czy jeśli decyzja o podziale zawiera warunek, iż przy zbywaniu wydzielonych działek zapewniony zostanie nabywcom dostęp do drogi publicznej, to umowa sprzedaży tego niezapewniająca byłaby nieważna, jako sprzeczna z ustawą.

  Przedmiotowa kwestia nie była uprzednio badana przez SN, jak również stanowisko doktryny nie jest w tej materii jednoznaczne. Zauważyć można pogląd, z którego wynika, iż wspomniana umowa, mimo warunków dotyczących zapewnienia dostępu do drogi publicznej zawartych w decyzji administracyjnej o podziale, jest ważna. Zwolennicy tej teorii wskazywali, iż nabywca działki bez takiego dostępu może skorzystać z przewidzianego w art. 145 KC prawa żądania od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia na jego rzecz za wynagrodzeniem, potrzebnej drogi koniecznej.

  Uchwała SN podjęta w odpowiedzi na ww. pytanie prawne oznacza, że rację miał notariusz. Sąd wskazał, jako podstawę prawną treść art. 58 § 1 KC, w związku z art. 99 i art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami i jednoznacznie stwierdził, że jeżeli decyzja o podziale nieruchomości zawiera warunek, iż przy zbywaniu wydzielonych działek zostaną ustanowione służebności drogowe zapewniające dostęp do drogi publicznej lub że sprzedane zostaną udziały w prawie do działki stanowiącej drogę wewnętrzną, umowa przeniesienia własności wydzielonej działki zawarta bez spełnienia tego warunku jest nieważna.

  W myśl powołanego przez SN art. 58 KC uznać należy, iż nieważna co do zasady jest czynność prawna sprzeczna z ustawą lub mająca na celu obejście ustawy, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, że w miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy. W opisanym wypadku jednak nic takiego nie mogło mieć miejsca. Od zasady, określonej w obowiązującej ustawie o gospodarce nieruchomościami, nie ma wyjątków – umowa sprzedaży nieruchomości, która nie ma dostępu do drogi publicznej jest bezwzględnie nieważna

  wiecej;NIERUCHOMOSCI.BECK