Aktualności

• Prawo odkupu nieruchomości

  Pod pojęciem instytucji prawa odkupu rozumie się zastrzeżenie umowne zawarte pomiędzy stronami umowy sprzedaży nieruchomości, na mocy którego kupujący zobowiązuje się odsprzedać nabywaną nieruchomość sprzedającemu lub innej określonej osobie. W związku z takim uregulowaniem praw i obowiązków, zobowiązanym w powyższym stosunku prawnym jest zawsze kupujący, natomiast uprawnionym może być zarówno sprzedający, jak również dowolny inny podmiot. W roli zobowiązanego i uprawnionego mogą występować zarówno osoby fizyczne, jak i osoby prawne.

  Podstawowe zasady odkupu;

  Ustanawiając prawo odkupu, strony powinny określić podstawowe reguły, według których powinna zostać przeprowadzona sprzedaż zwrotna. Są to przede wszystkim:

  1. kwestia sposobu rozliczenia nakładów poniesionych przez kupującego nieruchomość od momentu jej nabycia w wyniku zawarcia pierwotnej umowy sprzedaży do momentu przeniesienia prawa własności w wyniku skorzystania przez uprawnionego z prawa odkupu,

  2. kwestia ceny, za jaką może zostać odkupiona nieruchomość, a w przypadku braku dokładnego i wyraźnego określenia ceny odkupu strony powinny ustalić przynajmniej podstawowe warunki określenia ceny odkupu,

  3. kwestia obciążenia zobowiązanego do odsprzedania nieruchomości i uprawnionego do skorzystania z prawa odkupu kosztami związanymi z wykonaniem prawa odkupu (np. koszty taksy notarialnej za sporządzenie umowy przeniesienia własności w wyniku wykonania prawa odkupu)

  4. kwestia określenia reguł wykonania prawa odkupu, w przypadku gdy jest kilku uprawnionych do wykonania prawa odkupu.

  W sytuacji braku ustalenia przez strony ww. podstawowych reguł wykonania prawa odkupu właściwe staną się zasady określone w art. 594 KC. W takim przypadku uprawniony do prawa odkupu będzie musiał zwrócić nabywcy nieruchomości cenę, za którą nabył on odkupywaną nieruchomość. Ponadto uprawniony do wykonania prawa odkupu powinien zwrócić nabywcy nieruchomości koszty jej sprzedaży, a więc koszty, jakie poniósł on w związku z zawarciem pierwotnej umowy sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z treścią art. 594 KC uprawniony do skorzystania z prawa odkupu powinien również zwrócić nakłady poniesione na nieruchomość przez podmiot, który nabył ją w wyniku zawarcia pierwotnej umowy sprzedaży, jednakże w odniesieniu do nakładów, których nie można uznać za nakłady konieczne, uprawniony do prawa odkupu powinien zwrócić je nabywcy jedynie w przypadku, gdy zwiększyły one wartość nabywanej nieruchomości. Pod pojęciem nakładów koniecznych należy rozumieć nakłady poczynione przez nabywcę i mające na celu właściwe utrzymanie nieruchomości, czyli utrzymanie jej w należytym stanie, zapewniającym normalne z niej korzystanie. Warto również podkreślić, iż w związku z treścią art. 594 § 2 KC, jeżeli określona w pierwotnej umowie sprzedaży cena odkupu przewyższa cenę i koszty sprzedaży, uprawniony do prawa odkupu może żądać obniżenia ceny odkupu do kwoty odpowiadającej wartości tej nieruchomości w chwili wykonania prawa odkupu, jednakże nie niższej niż suma pierwotnej ceny sprzedaży, kosztów tej sprzedaży oraz [...]

  Zobacz więcej; CH BECK