Aktualności

• Rok 2010 w ocenie Pośredników .

  78,6% Pośredników w obrocie nieruchomościami, oceniło rok 2010 jako rok kryzysu.

  Opinia Pośredników w obrocie nieruchomościami jest o tyle istotna, że pracują bezpośrednio przy transakcjach w kontakcie z klientem. Są uczestnikami negocjacji cenowych, mają możliwość widzieć zderzenie popytu z podażą. Ich pesymizm lub optymizm wynika z własnych biznesowych doświadczeń.

  Taka opinia przeważa nawet w grupie tych pośredników, którym udało się przeprowadzić na rynku mieszkań czy gruntów więcej transakcji niż w roku 2009. Jedna trzecia pośredników zawarła bowiem w 2010 r. więcej transakcji na rynku mieszkań niż w roku 2009. Na rynku gruntów większą liczbę transakcji w 2010 r. sygnalizowało 20% pytanych. Na rynku nieruchomości komercyjnych ponad 83,3% stwierdziło, że zawarło mniej transakcji niż w poprzednim roku.

  Przekonanie o kryzysie nie występuje więc razem ze spadkiem liczby transakcji. Ten paradoks oceny wynika z faktu, że pośrednicy sygnalizują wyraźne zmniejszenie swoich wynagrodzeń przy zwiększonym nakładzie pracy.

  – Rok stracony pod względem biznesowym – mówi o minionym roku pośrednik w obrocie nieruchomościami a zarazem rzeczoznawca majątkowy Kazimierz Pochaba z agencji Best w Cieszynie – wysoko dochodowe w przeszłości biuro, które prowadzę od 14 lat, stało się firmą mało opłacalną. Gdyby nie to że jestem rzeczoznawcą i mam dodatkowe źródło dochodu musiałbym się poważnie zastanowić czy nie zmienić branży – podkreśla. Ten wykwalifikowany specjalista opisuje jeszcze jedno zjawisko: „Pośrednicy angażują do pracy nie przygotowanych pracowników z zadaniem przyjęcia w tygodniu określonych ilości ofert i sprzedaży w miesiącu określonej ilości nieruchomości. W tej sytuacji osoby te przyjmują nieruchomości po cenach stanowczo zawyżonych tylko po to aby w dalszym ciągu pracować”.

  Patologie rynku dostrzega też pośredniczka w obrocie nieruchomościami Alicja Dorocińska z Grodziska Mazowieckiego: „Niektóre biura zaśmiecają portale internetowe klonami ofert, czasami już nieaktualnych, nie podejrzewając, że umieszczając 4-5 stron takiego samego ogłoszenia zniechęcają klienta poszukującego do odwiedzania tych portali i obejrzenia pozostałych ofert.(…) Na pewno byłoby łatwiej wszystkim biurom, gdyby udało się zmienić podejście sprzedających i przejście na umowy na wyłączność – sugeruje także A. Dobrocińska. Przypomnijmy, że umowa określana jako umowa na wyłączność to umowa zawarta tylko z jednym biurem nieruchomości. W umowie określa się wtedy wymagania wobec pośrednika w obrocie nieruchomościami oraz jego wynagrodzenie. Trudno jest określić wymagania gdy zleca się sprzedaż nieruchomości wielu biurom nieruchomości a tylko jedno może otrzymać pieniądze za doprowadzenie transakcji. W takiej sytuacji biura nie inwestują w kosztowną promocję ofert a jak podkreśla Dorocińska: „Ze względu na dużą liczbę ofert sprzedaży duży wysiłek musimy włożyć w reklamę.”

  Na co był popyt ?

  Zdaniem 83,3% pośredników dominowało zainteresowanie mieszkaniami o powierzchni od 30 do 50 m2. Z ankiety wynika spadek zainteresowania lokalami o powierzchni do 30 m2 i powyżej 50 m2. Spadek zainteresowania wyraźnie koreluje z tendencją zniżkową cen – ale w grupie lokali powyżej 50 m2.. Ceny najmniejszych lokali trzymają się dość stabilnie i tylko niespełna 5% zauważyło tendencje w tym segmencie rynku tendencję do wzrostu cen. Niemal trzy czwarte pytanych pośredników wskazuje, że ceny lokali powyżej 50 m2 spadały.

  Jeżeli chodzi o zainteresowanie domami i działkami budowlanymi to zdecydowanie ponad 90% pośredników stwierdziło, że jeżeli już szukano domów to wyłącznie małych do 150 m2, jeżeli poszukiwane były działki budowlane – to te do 1000 m2 – ewentualnie popyt przesuwał się na działki siedliskowe czyli gospodarstw rolnych. Największymi przeszkodami zdaniem ponad 70% pośredników – były zbyt wysokie ceny a w konsekwencji też odmowy kredytowania przez banki.

  Zapytaliśmy również pośredników w obrocie nieruchomościami o tendencje cenowe w roku 2010 w różnych grupach nieruchomości. Aż 42% pośredników wskazało stabilność cen mieszkań małych do 30 m2, 38% pośredników zauważyło tendencje do obniżki cen w najbardziej pożądanej grupie lokali 30 do 50 m2, a prawie trzy czwarte pytanych wskazało tendencje do obniżek cen w grupie mieszkań o powierzchni większej niż 50 m2. 60% pośredników zauważało też malejące ceny działek budowlanych i siedliskowych. Ponad 52% wskazało też na zniżkową tendencję cen najmu.

  Ceny ciągle zbyt wysokie !

  Istniała duża trudność w przekonaniu sprzedających, że ceny znacznie spadły w porównaniu z wcześniejszym okresem wielkiego ich wzrostu i należy je znacznie obniżyć by zwrócić uwagę kupujących – zauważa Jadwiga Kaczmarek z Agencji Certus w Kołobrzegu. Zdaniem wielu pośredników sprzedający ciągle wierzą w powrót hossy. Jedną z przyczyn utrzymywania się cen nieruchomości na dość wysokim poziomie, często przekraczającym możliwości finansowe potencjalnych kupujących, były – prezentowane w mediach – wypowiedzi wielu analityków i tzw. znawców rynku nieruchomości, zapowiadające rychły wzrost cen nieruchomości (w 2010 r.) na poziomie nawet do 10% – uważa pośredniczka w obrocie nieruchomościami Grażyna Czaplicka z Olsztyna i dodaje, że prognozy nie sprawdziły się, ale zostały pozytywnie przyjęte przez oferujących nieruchomości do sprzedaży, stąd brak chęci korekty cen.. Zdaniem blisko 74% pośredników banki zaostrzyły kryteria przyznawania kredytów a na zbyt wysokie ceny nakładają się odmowy kredytowania z banków.

  Nie wszyscy jednak patrzą na kryzysową sytuacje pesymistycznie. Niektórzy – jak pośrednik w obrocie nieruchomościami Łukasz Gillis z Milanówka – dostrzegają pozytywne strony „trudnego rynku”. Trudności na rynku nieruchomości spowodowały, że klienci zaczęli doceniać swojego pośrednika – sprzedający i kupujący więcej nas „słuchają”, bo bez specjalisty bardzo trudno jest sprzedać nieruchomość za dobrą, rynkową cenę.. Optymistycznie patrzy też na rynek Danuta Januszewska z Agencji Forum w Gdyni: W ostatnich tygodniach można zaobserwować, że rynek wtórny obrotu nieruchomościami wychodzi z zapaści. Wzrasta ilość klientów poszukujących nieruchomości. Co najważniejsze można zaobserwować wzrost aktywności banków w udzielaniu kredytu.

  Pracujcie wszyscy -pieniądze otrzyma jeden.

  Pośrednicy w obrocie nieruchomościami sygnalizują też obniżenie prestiżu zawodu. Nowe zasady przyznawania licencji zawodowych nie wpłynęły dobrze na wizerunek zawodu pośrednika ponieważ ilość nie idzie w parze z jakością. Biura zaczęły konkurować ze sobą obniżając wynagrodzenia na co zarówno sprzedający jak i kupujący reagują w ten sposób, że spodziewają się najwyższej jakości usług za przysłowiową złotówkę – twierdzi pośredniczka w obrocie nieruchomościami Katarzyna Jaroszewska z Kędzierzyna-Koźla. Marian Łukuć z Bydgoszczy sugeruje z kolei, że brak konsolidacji pośredników powoduje drastyczne obniżanie poziomu wynagrodzenia, a co za tym idzie – jakości obsługi. Pośredniczka w obrocie nieruchomościami Henryka Wilczyńska twierdzi, że elementem stabilizującym ceny w 2010 r. był „Program Rodzina na swoim”. Elementem ożywiającym rynek wtórny była natomiast zapowiedź ograniczenia „RnS” do rynku pierwotnego, które H. Wilczyńska recenzuje następująco: Znana jest już w Polsce sytuacja, gdy rząd by zaspokoić potrzeby deweloperów i ich malejące zyski, wprowadza tego typu ograniczenia. Wilczyńska zwraca też uwagę na następujący paradoks: Pomimo malejących wynagrodzeń od początku roku utrzymywała się tendencja wzrostowa cen mieszkań i tłumaczy to się występującym w Polsce niedoborem tego dobra. Z kolei Anna Irczyc z centrum Delta w Gdańsku zauważyła kryzys nie tylko na rynku mieszkaniowym – Wyraźnie zmalał popyt na rynku nieruchomości komercyjnych. Poszukiwano małych powierzchni biurowych i magazynowych, z wyraźnym zwróceniem uwagi na koszty eksploatacyjne (szczególnie dot. ogrzewania, ochrony) i niski czynsz najmu.

  Podsumowanie

  Reasumując – obraz rynku opisywany przez pośredników w obrocie nieruchomościami nie jest optymistyczny. Widzą oni ciągle zbyt wysokie ceny – bo popyt zgłaszają grupy o relatywnie niższych dochodach. Stąd pozorna obfitość ofert – i zastój w transakcjach. Na tę sytuację nakłada się uzasadniona frustracja licznej grupy pośredników w obrocie nieruchomościami, szczególnie tych z wysokimi kwalifikacjami. Na ich nastrój niewątpliwie wpłynęła całoroczna wojna o licencje, brak zrozumienia ze strony rządu, że rynek ten powinien być przejrzysty a pracującym na nim specjalistom należy stawiać wysokie wymagania co do kwalifikacji i przestrzegania standardów etycznych. Tymczasem tych – którzy domagali się wiedzy i standardów etycznych, sprawdzonych metod pracy spotyka lekceważenie ze strony rządowej zamiast wsparcia. Ciągle też stronę rządową i potencjalnych klientów trudno przekonać do zawierania umów o pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości z jednym biurem pośrednictwa (tzw. umowa na wyłączność), a nie kilkoma. Polska jest takim dziwnym krajem, gdzie uważa się, że pośrednicy w obrocie nieruchomościami powinni w grupie co najmniej kilku starać się sprzedać tę samą nieruchomość, nawet ponosząc nakłady na promocję i reklamę zaś tylko jeden otrzymywałby za to wynagrodzenie.

  Olimpia BronowskaRzecznik Prasowy PFRN